Lohnen sich Immobilien als Kapitalanlage?

Diese Frage kann man für Immobilien mit einer einfachen Faustformel beantworten. Egal ob im teuren Stuttgart oder im vergleichsweisen günstigeren Osten. Die Formel ist immer dieselbe. Im folgenden Blogeintrag wollen wir dir zeigen, wie wirklich jeder innerhalb kürzester Zeit entscheiden kann, ob sich eine Immobilie als Kapitalanlage lohnt oder nicht.

Welche Faktoren entscheiden ob sich eine Immobilien als Kapitalanlage eignet?

Wie wichtig ist der Standort für den Kauf einer Immobilie?

Der Standort ist für eine Kapitalanlage sehr wichtig. Erstens beeinflusst er deine Chance darauf, eine Immobilie mit entsprechender Rendite zu finden. Wie diese berechnet wird, zeigen wir noch. Zweitens entscheidet der Standort wie gut oder schlecht deine Immobile vermietet werden kann.

Wie beeinflusst der Kaufpreis die Enstcheidung?

Aus unserer Sicht ist der Kaufpreis das wichtigste Kriterium. Vor allem in Regionen mit hohen Kaufpreisen (z.B. München, Stuttgart, Frankfurt, …) ist es fast unmöglich ein passendes Objekt zu finden. Der Kaufpreis beeinflusst nicht nur die Rendite. Er hat natürlich auch einen ganz entscheidenden Einfluss auf die Finanzierung und die Nebenkosten. Vereinfacht gesagt, je höher der Kaufpreis deiner Immobilie, desto mehr Kredit musst du aufnehmen. Außerdem berechnen sich die meisten Nebenkosten in Prozent vom Kaufpreis. Folglich steigen die Nebenkosten prozentual mit dem Preis deiner Immobilie. Ein gutes Beispiel hierfür sind die Maklergebühren.

Für Kapitalanlagen empfehlen wir deswegen einen Kaufpreis von maximal 150.000 € inkl. aller Nebenkosten. Dadurch hälst du das Risiko dich zu überschulden, geringer.

Ist eine hohe Miete automatisch gut?

Wenn es um die Miete geht, ist es wichtig, dass du ein paar Begriffe kennst. Zum Beispiel: Kaltmiete, Warmmiete, Bruttomiete, Nettomiete. Für dich als Vermieter sind vor allem Kaltmiete und Nettomiete entscheidend. Diese kannst du verwenden, um deine Mietrendite zu berechnen. Warmmiete und Bruttomiete bringen dir erstmal wenig. Von diesen werden nämlich noch Nebenkosten für Strom, Heizung und Co abgezogen. Außerdem werden da noch Kosten für Verwaltung und Rücklagen abgezogen. Rücklagen und Kosten für Verwaltung können deine Rendite entscheidend schmälern. Zu der Berechnung der Rendite kommen wir gleich:) Wichtig ist bei der Betrachtung der Miete also vor allem die Netto-Kaltmiete. Wenn du Kosten für z.B. Verwaltung bei der Berechnung deiner Mietrendite nicht abziehst, betrügst du dich nur selbst. Also ist eine hohe Miete nicht automatisch gut.

Wichtig ist dass die Nettomiete möglichst hoch ist. Natürlich kannst du die Miete nicht unendlich erhöhen. Zum einen gibt es da rechtliche Einschränkungen. Zum anderen kannst du die Immobilie nicht zu jedem Preis vermieten.

Wie berechnet man die Mietrendite für Immobilien?

Die Formel für die Mietrendite ist eigentlich sehr einfach. Du nimmst die Jahresmiete und teilst sie durch den Kaufpreis. Die Jahresmiete berechnest du beispielsweise so: Nettomiete *12. Hier haben wir euch einen Rechner dazu verlinkt. Ein kurzes Rechenbeispiel zur Verdeutlichung:

Deine Immobilie kostet inkl. aller Nebenkosten 100.000€. Die Nettomiete beträgt pro Monat 500€. Dann rechnest du also (500*12) / 100.000€= 0,06. Wenn du diesen Betrag jetzt mit einhundert multiplizierst, erhältst du eine Netto-Mietrendite von 6%. Ab einer Mietrendite von 5% sagen wir, dass sich eine Immobilie zur Kapitalanlage eignet. Wenn eine Immobilie weniger bringt, würden wir davon abraten. Und zwar deswegen, weil du von deiner Mietrendite sämtliche Kosten, die mit der Wohnung verbunden sind, tragen musst.

Als Faustformel zu den Kosten gilt Folgendes: 2% musst du für die Finanzierung einrechnen (Zins und Tilgung).

2% Musst du für Versicherungen und Rücklagen rechnen.

1% würden wir für Nebenkosten wie Hausverwaltung und Steuern.

Wenn du das zusammenrechnest, kommst du auf genau 5%. Zusammenfassend kann man sagen, enn du fünf Prozent an Rendite erzielst, hast du eine Immobilie, welche sich komplett selbst trägt. Über jedes weitere Prozent kannst du dich dann freuen, weil du dir diesen Anteil entweder monatlich auszahlen kannst, oder deinen Kredit schneller tilgen.

Fazit zu Immobilien als Kapitalanlage

Wenn du eine Immobilie an einem guten Standort mit einer guten Mietrendite findest, eignen sich Immobilien sehr gut zur Kapitalanlage. Vor allem deswegen, weil du dadurch passives Einkommen generierst und für deine Rente vorsorgst. Natürlich musst du bedenken, dass du in den ersten 15-20 Jahren kaum etwas von dem Geld hast. Das liegt vor allem daran, dass der Großteil der Mieteinnahmen in den Kredit fließt. Aber sobald du diesen abbezahlt hast, kannst du dich über monatliche Einnahmen freuen! Wichtig ist dass du sorgfältig rechnest und dir bei der Suche Zeit lässt.

Wir von makler-bw.de überstützen dich natürlich gerne bei der Suche nach einer passenden Immobile.