Wie berechnet man die Nettorendite einer Immobilie?

Die Nettorendite ist eine der wichtigsten Kennzahlen für Immobilieninvestoren (Wenn nicht die Wichtigste überhaupt). Sie zeigt, wie rentabel eine Immobilie tatsächlich ist, nachdem alle laufenden Kosten berücksichtigt wurden (Kaufnebenkosten, Nicht umlagefähiges Hausgeld, Rücklagen, …). Während die Bruttorendite oft schnell berechnet ist, liefert erst die Nettorendite eine realistische Aussage darüber, ob sich ein Investment langfristig lohnt. In diesem Artikel erfährst du Schritt für Schritt, wie du die Nettorendite korrekt berechnest und worauf du dabei achten solltest.

Was ist die Nettorendite?

Die Nettorendite setzt die jährlichen Mieteinnahmen (Monatsmiete *12) nach Abzug aller laufenden Kosten ins Verhältnis zum gesamten eingesetzten Kapital. Sie zeigt also, wie viel Prozent Rendite du pro Jahr wirklich erzielst. Im Gegensatz zur Bruttorendite berücksichtigt sie nicht nur den Kaufpreis, sondern auch Nebenkosten und laufende Ausgaben wie Verwaltung, Instandhaltung oder Leerstand.

Schritt 1: Jährliche Mieteinnahmen ermitteln

Am Anfang stehen die jährlichen Nettokaltmieteinnahmen. Maßgeblich ist die Kaltmiete (Nicht die Warmmiete) ohne Nebenkosten, da diese in der Regel vom Mieter getragen werden. Bei mehreren Wohneinheiten werden alle Kaltmieten addiert. Wichtig ist, realistisch zu rechnen und mögliche Mietausfälle oder Leerstände bereits gedanklich einzubeziehen.

Beispiel:
Monatliche Kaltmiete: 1.000 Euro
Jährliche Mieteinnahmen: 12.000 Euro

Schritt 2: Laufende Kosten abziehen

Nun werden alle laufenden Kosten von den Mieteinnahmen abgezogen. Dazu zählen insbesondere nicht umlegbare Nebenkosten wie Verwaltungskosten, Rücklagen für Instandhaltung, Reparaturen, Versicherungen, Grundsteuer sowie mögliche Mietausfälle. Auch Kosten für Hausverwaltung oder Steuerberatung sollten berücksichtigt werden, sofern sie anfallen. Im Schnitt betragen die nicht umlagefähigen 30-40% vom hausgeld.

Eine pauschale Rücklage für Instandhaltung liegt häufig zwischen 10 und 20 Prozent der Jahresmiete, je nach Alter und Zustand der Immobilie. Je realistischer diese Kosten angesetzt werden, desto aussagekräftiger ist die Nettorendite.

Beispiel:
Jährliche Mieteinnahmen: 12.000 Euro
Laufende Kosten: 3.000 Euro
Jährlicher Nettoertrag: 9.000 Euro

Schritt 3: Gesamtes eingesetztes Kapital berechnen

Für die Nettorendite ist nicht nur der Kaufpreis entscheidend, sondern das gesamte eingesetzte Kapital. Dazu zählen neben dem Kaufpreis auch Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie Maklerprovision (meist 3,57%). In Deutschland liegen diese Nebenkosten je nach Bundesland meist zwischen 8 und 15 Prozent des Kaufpreises.

Beispiel:
Kaufpreis: 250.000 Euro
Kaufnebenkosten: 30.000 Euro
Gesamtes eingesetztes Kapital: 280.000 Euro

Schritt 4: Nettorendite berechnen

Die Nettorendite ergibt sich aus dem Verhältnis des jährlichen Nettoertrags zum eingesetzten Kapital. Die Formel lautet:

Nettorendite in Prozent = (jährlicher Nettoertrag ÷ eingesetztes Kapital) * 100

Beispielrechnung:
(9.000 Euro ÷ 280.000 Euro) * 100 = 3,21 Prozent Nettorendite

Was sagt die Nettorendite wirklich aus?

Die Nettorendite erlaubt einen objektiven Vergleich verschiedener Immobilieninvestments. Eine Immobilie mit niedrigerem Kaufpreis kann trotz geringerer Mieteinnahmen rentabler sein als ein teures Objekt mit hoher Miete. Allerdings berücksichtigt die Nettorendite weder steuerliche Effekte noch Wertsteigerungen oder Finanzierungskosten. Für eine vollständige Analyse sollten daher auch Faktoren wie Eigenkapitalrendite, Cashflow und langfristige Marktchancen betrachtet werden.

Fazit

Die Berechnung der Nettorendite ist unverzichtbar für jeden, der in Immobilien investieren möchte. Sie zwingt dazu, realistisch zu kalkulieren und alle Kosten ehrlich zu berücksichtigen. Wer sich die Zeit nimmt, die Nettorendite sauber zu berechnen, schützt sich vor Fehlentscheidungen und legt die Grundlage für ein nachhaltiges und erfolgreiches Immobilieninvestment.

Wer die Brotto-Rendite zur Berechnung einer Immobilie nimmt, betrügt sich selbst…